一邊是新興產(chǎn)業(yè)項目急需落地空間，另一邊是大量低效用地“沉睡不醒”，2023年9月，蘇州被納入自然資源部低效用地再開發(fā)試點和集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點。如今，兩年過去，記者采訪獲悉，一批曾經(jīng)的“工業(yè)銹帶”正變身“產(chǎn)業(yè)秀場”，從曾經(jīng)的土地低效利用困境，到如今土地資源的高效盤活，蘇南尋得突破之道，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展與生態(tài)保護(hù)和諧共生。
“工業(yè)上樓”， 向空中要空間
“工業(yè)上樓”打破了傳統(tǒng)工業(yè)用地模式的束縛，向空中要空間，通過建設(shè)高層廠房，提高土地的容積率，為工業(yè)企業(yè)提供更多的發(fā)展空間。
在吳江區(qū)七都鎮(zhèn)吳越智能制造產(chǎn)業(yè)園，格林新材料科技有限公司的“空中廠房”是“工業(yè)上樓”的成功范例。該廠房一層是鈑金和沖床車間，三至五層是管路配套車間，六層是噴涂產(chǎn)線，七層是研發(fā)辦公室，項目占地僅16.42畝，達(dá)產(chǎn)后年產(chǎn)值卻能達(dá)到5億元。這座由企業(yè)原地更新擴(kuò)建、全面投產(chǎn)的“空中廠房”，拉開了整座產(chǎn)業(yè)園全面推廣“工業(yè)上樓”模式的序幕。
2024年，蘇州市工信局積極推動“工業(yè)上樓”，全市絕大部分新建廠房項目達(dá)到四層及以上的廠房高度，廠房層高、標(biāo)準(zhǔn)層面積和樓面荷載等達(dá)到或超過“工業(yè)上樓”基本技術(shù)指標(biāo)。當(dāng)年評選認(rèn)定“工業(yè)上樓”項目優(yōu)質(zhì)案例40個，新開工“工業(yè)上樓”項目169個，開工建設(shè)面積1408萬平方米。
目前，蘇州工業(yè)園區(qū)已建、在建、擬建“工業(yè)上樓”項目超60個，總投資額近390億元，占地面積5000余畝，建筑面積近780萬平方米。這些項目的建設(shè)，不僅提高了土地利用效率，還促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)層次能級的提升。園區(qū)的原項目地塊整體平均容積率由不足1.0提升至2.4以上，已建的ESR蘇相現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園、精亮科技產(chǎn)業(yè)園，以及在建的生物產(chǎn)業(yè)園和納米城相關(guān)地塊項目容積率已超3.0，土地使用效率得到進(jìn)一步提升。
吳中區(qū)不斷完善政策體系，激發(fā)更新改造活力。該區(qū)貫徹《吳中區(qū)存量工業(yè)用地市場化更新改造工作實施意見》等文件，鼓勵社會資本運用市場化手段及“工業(yè)上樓”等方式對存量低效工業(yè)用地施行再開發(fā)利用。2024年，吳中區(qū)實施低效工業(yè)用地轉(zhuǎn)型項目32個，總投資106.6億元，占地面積1280.7畝，建筑面積183.3萬平方米。這些項目的實施，有效提升了該區(qū)土地集約節(jié)約利用水平，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈向高附加值環(huán)節(jié)延伸。
破解產(chǎn)權(quán)“碎片化”，盤活“僵尸地塊”
曾經(jīng)被閑置的土地，如今已成為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。在張家港錦豐鎮(zhèn)，五棵松科創(chuàng)園成為盤活“僵尸地塊”的成功典范。五棵松科創(chuàng)園的前身，廠房破敗，容積率僅0.39，畝均稅收不足3萬元。轉(zhuǎn)機(jī)在錦豐鎮(zhèn)8個行政村的攜手合作中出現(xiàn)。通過8個行政村的聯(lián)合開發(fā)，該“僵尸地塊”被改造成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展新高地，容積率達(dá)到2.03，畝均稅收突破60萬元，土地利用效率大幅提升，與改造前相比實現(xiàn)20倍飛躍式增長。
同樣的奇跡也在錦陽工業(yè)園上演。這里曾是張家港市錦聯(lián)制磚廠及堆場，大片場地長期閑置，雜草叢生，不僅影響周邊環(huán)境，還阻礙區(qū)域發(fā)展。改造后的錦陽工業(yè)園將零散地塊“化零為整”，建成10幢高標(biāo)準(zhǔn)廠房和1幢工業(yè)鄰里中心，總建筑面積約8.4萬平方米，容積率提升至1.71。這一改造解決了村級經(jīng)濟(jì)載體減少難題，為村級經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新活力，也為優(yōu)質(zhì)小微企業(yè)搭建廣闊發(fā)展平臺。如今，這里成為中小企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的“新引擎”，眾多小微企業(yè)茁壯成長。
在常熟支塘鎮(zhèn)林園路，鹽鐵智造產(chǎn)業(yè)園的改造為蘇南地區(qū)破解土地“產(chǎn)權(quán)碎片化”難題提供了寶貴經(jīng)驗。
改造前，鹽鐵智造產(chǎn)業(yè)園如同一塊拼湊的“補(bǔ)丁地”，27家企業(yè)廠房零散分布在113畝土地上，布局雜亂、道路狹窄，嚴(yán)重影響物流運輸效率，不利于企業(yè)發(fā)展。這里容積率僅0.47，土地利用率極低。
“產(chǎn)權(quán)‘碎片化’是更新的最大難點，每家企業(yè)訴求不同，統(tǒng)一規(guī)劃推進(jìn)難度極大?！敝伶?zhèn)相關(guān)負(fù)責(zé)人回憶道。不同企業(yè)發(fā)展階段、經(jīng)營理念和利益訴求各異，協(xié)調(diào)統(tǒng)一難度較大。有的企業(yè)希望維持現(xiàn)狀，有的渴望改造卻對方式和規(guī)模存在分歧，還有的擔(dān)心經(jīng)濟(jì)風(fēng)險猶豫不決。
為破解難題，當(dāng)?shù)卣e極作為，創(chuàng)新推出“企業(yè)聯(lián)合開發(fā)”模式。搭建溝通平臺，組織企業(yè)多輪協(xié)商，工作人員耐心傾聽意見，詳細(xì)介紹改造方案優(yōu)勢前景，努力尋求利益平衡點，逐漸消除企業(yè)疑慮擔(dān)憂，讓企業(yè)看到改造后的美好前景。最終，6家企業(yè)以土地入股方式成立聯(lián)合體，共同對地塊進(jìn)行統(tǒng)一拆除重建。
針對產(chǎn)權(quán)劃分關(guān)鍵難題，當(dāng)?shù)卣c企業(yè)共同探索，形成“建筑基底獨有、公共部分共有”創(chuàng)新方案。作為江蘇省產(chǎn)業(yè)園用地整治提升試點實踐成果，當(dāng)?shù)匾浴皩嵸|(zhì)投入+片區(qū)提升”為前提，推出“打破權(quán)屬界線”“共用宗地”“非交易性過戶”政策包，為企業(yè)聯(lián)合更新提供堅實制度保障，激發(fā)企業(yè)參與改造的積極性和主動性。
如今，走進(jìn)鹽鐵智造產(chǎn)業(yè)園，12.66萬平方米的高標(biāo)準(zhǔn)廠房整齊排列，氣勢恢宏。廠房內(nèi)部空間寬敞明亮，布局合理，配備先進(jìn)生產(chǎn)設(shè)備和智能化管理系統(tǒng)。汽車零部件等智造企業(yè)紛紛入駐，生產(chǎn)線上一片繁忙景象。預(yù)計年稅收突破4000萬元，畝均收益較改造前提高超10倍，實現(xiàn)從“低效零散”到“高效集聚”的華麗轉(zhuǎn)身。
“銹帶”變“秀場”，重構(gòu)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈
在常熟高新區(qū)，協(xié)同創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園的改造為蘇南地區(qū)低效用地再開發(fā)繪就全新藍(lán)圖。
改造前，協(xié)同創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)處于“低、散、亂”狀態(tài)，小作坊式生產(chǎn)模式主導(dǎo)，產(chǎn)品附加值低，缺乏市場競爭力，與高新區(qū)發(fā)展定位嚴(yán)重不符。借著常熟市老舊工業(yè)區(qū)（點）更新改造政策東風(fēng)，當(dāng)?shù)乩塾嫴鸪薪ㄖs9萬平方米，為后續(xù)開發(fā)建設(shè)騰出寶貴空間。新建19.2萬平方米的高標(biāo)準(zhǔn)多層廠房、中試生產(chǎn)研發(fā)樓、綜合服務(wù)大樓和人才公寓拔地而起，容積率由1.0提升至2.18，土地利用率大幅提高。新建廠房全部采用光伏一體化設(shè)計，減少能源消耗和碳排放。
“我們不是簡單‘換房東’，而是重構(gòu)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈?！碑a(chǎn)業(yè)園負(fù)責(zé)人介紹，目前園區(qū)已吸引12家高精尖企業(yè)落戶，畝均稅收提升115萬元，綜合能耗降低約45%，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益大幅增長和生態(tài)效益提升，曾經(jīng)的“工業(yè)銹帶”已蛻變?yōu)橐司右藰I(yè)的“產(chǎn)業(yè)秀場”，成為蘇南地區(qū)綠色發(fā)展的亮麗名片。
通過對低效用地的再開發(fā)和優(yōu)化利用，為新興產(chǎn)業(yè)升級騰出了寶貴的空間，蘇南一個個新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)拔地而起，這些園區(qū)規(guī)劃科學(xué)、設(shè)施完善、配套齊全，為新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的環(huán)境。
吳越智能制造產(chǎn)業(yè)園的前身是2003年成立的臨浙產(chǎn)業(yè)園，占地面積約600畝。隨著產(chǎn)業(yè)形勢的變化，園內(nèi)不少企業(yè)因競爭力下降而關(guān)閉，土地閑置嚴(yán)重。而與此同時，七都鎮(zhèn)招商引資力度不斷加大，優(yōu)質(zhì)項目落地需求迫切，工業(yè)用地供需矛盾日益突出。2019年以來，七都鎮(zhèn)啟動臨浙產(chǎn)業(yè)園更新行動，采用原地擴(kuò)建自主更新、鎮(zhèn)內(nèi)異地安置更新以及騰籠換鳥式更新等多種模式，充分考慮企業(yè)訴求，提升推進(jìn)效率。目前，產(chǎn)業(yè)園已簽約項目10個，用地規(guī)模250畝，總投資超30億元，達(dá)產(chǎn)后可實現(xiàn)年產(chǎn)值100億元。
新華日報·交匯點記者 丁蔚文
（原標(biāo)題：一批曾經(jīng)的“工業(yè)銹帶”變身“產(chǎn)業(yè)秀場” 集約高效用地的“蘇南實踐”）