江蘇海安：超2000戶住宅的拆遷安置小區(qū)，打響物業(yè)糾紛“攻堅戰(zhàn)”
來源： 江蘇高院
2025-07-21 17:22:00
人民法院報2025年7月19日頭版頭條
社會綜合治理系列報道①：
85天，物業(yè)費收繳率從11%
躍升至99.3%的背后……
編者按
社會治理，最重要的任務在基層，最堅實的力量支撐也在基層。黨的十八大以來，習近平總書記高度重視基層治理工作，強調“必須抓好基層治理現代化這項基礎性工作”“要加強和創(chuàng)新基層社會治理，使每個社會細胞都健康活躍，將矛盾糾紛化解在基層，將和諧穩(wěn)定創(chuàng)建在基層”。
當下，隨著經濟發(fā)展、城市擴張進入快車道，社會基層治理正面臨社區(qū)大型化、人口結構多元、群眾訴求多樣等多重挑戰(zhàn)，諸多縣市正經歷治理韌性考驗。
如何推動更多法治力量向引導和疏導端用力，做實“抓前端、治未病”？如何打造共建共治共享的社會治理格局？
奔著問題去，江蘇省海安市直面“成長的煩惱”，創(chuàng)新和發(fā)展新時代“楓橋經驗”，成功蹚出一條“黨委領導、專班聯動、多元協同、司法賦能”的基層治理新路徑，形成了可借鑒、可推廣的成功經驗。
即日起，本報推出“社會綜合治理系列報道”，通過深入一線的調查，分別聚焦城市社區(qū)治理、建筑行業(yè)治理、鄉(xiāng)村治理三大治理場景，系統(tǒng)呈現海安以“繡花功夫”織就社會綜合治理的精細網絡，為基層治理現代化提供生動參考與實踐啟示的鮮活事跡。敬請關注。
江蘇海安，全國百強縣市。1184平方公里的土地上承載著近百萬人口，常住人口城鎮(zhèn)化率達71.6%。熙來攘往的繁華背后，疾速向現代化邁進的海安，正經歷著城市治理韌性的嚴峻考驗。
今年3月4日，海安市委書記譚真率隊赴高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，開展基層社會治理體系和治理能力“大體檢”活動。其間，一份“體檢報告”引起了他的高度重視：2024年，海安12345政務服務熱線及“海心安”平臺物業(yè)工單累計逾1.28萬件，物業(yè)糾紛已成擠壓居民幸福感、掣肘基層治理的“頭號頑疾”！
問題最棘手的地方，直指“海安街道江海西路18號”。作為海安市最大的拆遷安置小區(qū)，如意紫都坐擁2230戶住宅、336戶商鋪，但物業(yè)費收繳率卻從初期的80%暴跌至2024年的11%，累計欠費超過1300萬元，陷入“服務降標—收繳率下滑—資金短缺—管理失序”的惡性循環(huán)……
面對這塊公認的“硬骨頭”，譚真當即部署重點攻堅。
這邊剛領下任務，海安市委副書記、政法委書記嚴長江的電話就響了。來電的是一位老友，張口便是不解：“您做事一向穩(wěn)重，這次怎么‘幫’起物業(yè)收費了？何必蹚這渾水！”
“海安是大家的海安，你不管，我不管，那誰來管？物業(yè)糾紛若不及早在前端化解，形成訴訟就會大量涌入法院，矛盾激化甚至形成治安案件、刑事案件就會到公安，到頭來還是政法部門的事，我這個政法委書記，最終還不是要管？”
嚴長江的這聲反問，藏著基層治理者的智慧與判斷，也化作海安破題的決心起點——
“九龍治水”之困，怎么破？
“八個大蓋帽，管不住一頂大草帽?！边@句流傳于上世紀90年代的順口溜，反映了行政部門“九龍治水”之困。
城市治理，最怕的是盲點、斷點。條塊分割處、權責交界地，往往是“治理木桶”最短的那塊木板。
近年來，以居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司為核心的社區(qū)治理“三駕馬車”構架逐漸形成。其治理邏輯本是居委會“管人”，物業(yè)公司“管設施”，業(yè)委會“管錢”，但因溝通梗阻與權責模糊，常引發(fā)推諉扯皮、執(zhí)行乏力。
“如意紫都的‘病灶’就在這里。”海安街道黨工委書記丁小軍對此感觸頗深，“因缺乏強有力的黨組織統(tǒng)籌各方力量，‘三駕馬車’協同失靈，三者間的深層矛盾始終難解?！?/p>
這觸發(fā)了嚴長江的思考：基層治理順暢運轉，核心在治理主體的有效銜接。社區(qū)作為服務居民群眾的“最后一公里”，必須依靠黨委領導來激活全局、打通堵點。
“千頭萬緒一根針”。海安市委政法委旋即聯合市委組織部、城管局等部門研究制定《黨建引領紅色物業(yè)助力基層社會治理三年行動實施方案》。
方案核心明確：將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，構建“行業(yè)黨委—街道聯盟—社區(qū)大黨委—小區(qū)黨支部”四級架構，延伸“社區(qū)黨委—物業(yè)支部—樓道小組”治理末梢，推行社區(qū)黨支部委員會和社區(qū)居民委員會委員與物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會“雙向進入、交叉任職”機制。
有了黨委領導這個“主心骨”，“三駕馬車”運轉起來，共同摸清“問題底牌”。
海安街道黨工委聯合社區(qū)居委會、物業(yè)公司組建20個工作小組，全覆蓋走訪如意紫都小區(qū)，累計發(fā)放意見征詢表1920份，收集業(yè)主意見建議730余條。
“8號樓下的垃圾桶擺得橫七豎八，夏天臭味能飄到三樓，投訴過不下10次，物業(yè)永遠是‘研究研究’‘再等等’。”
“門禁卡反應遲鈍、設計不合理，一斷電系統(tǒng)就癱瘓，還得排長隊去物業(yè)重新加磁！”
“小區(qū)綠化改造等公共事務沒我們說話的份兒！20多戶業(yè)主聯名提方案，物業(yè)一句‘按合同辦’就擋回！”
……
樁樁件件的訴求，著實讓物業(yè)公司“紅臉又出汗”。把問題系統(tǒng)歸納為服務質量、公共區(qū)域產權界定等7大類別后，更關鍵的命題浮出水面：“痛點清單”如何轉化為居民們的“幸福賬單”？
對于鄰里糾紛、垃圾清運等一般性矛盾，街道、社區(qū)和物業(yè)公司可以自行現場調解，確?！靶∈虏怀鰳菞潯?。但對于公共區(qū)域產權界定、工程遺留問題等較為復雜專業(yè)的問題，則必須聯合多個職能部門打出“組合拳”。
為破除“條塊分割”、聚合多元解紛力量，市委政法委牽頭成立物業(yè)矛盾化解攻堅專班（成員含城管局、法院、綜治中心、街道等），推動行政、執(zhí)法力量下沉小區(qū)并強化協作聯動。
專班將如意紫都20棟樓按密度分為22個小組，由城管、綜治中心、街道、物業(yè)四方包干負責（每方5至6組），執(zhí)行“每日調度、定期會商、動態(tài)跟進、閉環(huán)問效”機制。
隨著一套治理體系成型，一場自今年3月12日開始的物業(yè)糾紛“攻堅戰(zhàn)”就此打響。
“矛盾焦點”何以撬動
“治理支點”？
“房屋質量有問題！開發(fā)商物業(yè)是一家，他們不管不問，我們憑啥交錢！”
整治剛啟動，負責“老大難”1號樓的市綜治中心主任吳葉青便碰了“釘子”——業(yè)主們因二樓商鋪裝修疑破壞承重墻致家中墻體裂縫，憤而“抱團”拒繳物業(yè)費，火藥味十足。
“我們巡查發(fā)現后，立刻叫停裝修，協調物業(yè)讓裝修隊復原?？蓸I(yè)主卻死活不交物業(yè)費了?！鄙鐓^(qū)網格員劉紅云無奈地說。
恰逢綜治中心規(guī)范化升級，這道專業(yè)性強、涉及多部門協作的難題在這個“當口”迎來突破。
海安市委政法委抓住時機，推動城管、住建等關鍵部門入駐綜治中心，變“多頭對接”為“一門協同”，以物理融合破除部門壁壘。同時統(tǒng)籌“專業(yè)調解員﹢網格員﹢物業(yè)服務員”三方解紛力量擰成“一股繩”。
調解的重擔落在了綜治中心的金牌調解員、海安市人民法院退休法官周進身上。
“房子安全是天大的事！”周進發(fā)揮綜治中心的協調優(yōu)勢，第一時間聯動城管、住建部門，邀請專家趕赴現場勘察。結論很快出爐：裂縫多屬粉刷層問題，不影響樓體整體安全。
這個結論讓一部分業(yè)主放了心，他們認同責任不在物業(yè)公司，主動補繳了物業(yè)費。但仍有一些業(yè)主心里犯嘀咕。周進一邊耐心做好釋法溝通工作，一邊承諾盡快給出明確答復。
經法院調解員調解，
部分業(yè)主繳納了物業(yè)費。
為徹底打消大家的疑慮，經多輪協商，專班決定引入權威第三方檢測。鑒定報告一出來，大伙兒都松了口氣——1號樓承重構件無嚴重損壞，主體結構穩(wěn)定，拆除墻體未損樓體安全。隨后，物業(yè)公司把檢測結果張榜公示，并召開部分業(yè)主代表見面會，通報詳情、答疑解惑，問題得到有效處置。
1號樓“破冰”，不僅化解了積年怨氣，更催生出長效治理的果實——小區(qū)物業(yè)公司隨即建立起商戶裝修前置報備、安全承諾及公示制度，從源頭扎緊了風險防范的籬笆。
然而，社區(qū)治理鏈條上的另一個關鍵“淤點”，正讓小區(qū)業(yè)委會主任張志軍有苦難言：“作為溝通橋梁與監(jiān)督抓手，業(yè)委會本應協調雙方，卻因小區(qū)公共部位產權不明、公共收益不清這筆‘糊涂賬’，常夾在中間兩頭挨罵，甚至被業(yè)主說跟物業(yè)‘穿一條褲子’！”
循著這些“矛盾焦點”，專班開了多次會商研判會議，拿出“繡花功夫”指導物業(yè)公司與業(yè)委會厘清核心爭議，對如意紫都公共區(qū)域產權、公共收益分配、公共設施處置等問題進行明確。
幾天后，一份1250字的告業(yè)主通知書貼到了小區(qū)公告欄，逐條回應業(yè)主關切。
——地下車位（除已售）屬保障房公司，地上車位、非機動車充電棚屬全體業(yè)主；
——小區(qū)外圍停車的前期收益，扣除合理成本后多退少補，清單經業(yè)委會、監(jiān)委會確認；
——戶外電子顯示大屏何去何從，保障房公司將與業(yè)委會充分溝通協商，并達成一致意見后，妥善處理；
……
公告欄前，“討說法”的業(yè)主們不僅摸清了“自家家底”，更因核心爭議問題得到清晰明示，而漸漸撫平了心里的“疙瘩”，參與小區(qū)治理的積極性提升了。
物業(yè)公司經理劉權天說，有人緊盯公共收益，有人提議召開業(yè)主大會，更多人理解了業(yè)委會的決策，從指責轉向配合。
張志軍感到“意見慢慢被當回事了”！他聯手物業(yè)公司收集120戶業(yè)主意見推動小區(qū)大門改造，并在業(yè)主群里直播討論。方案經三輪調整過后，最終贏得了大家認可。
他說，這份因共建共治共享催生的獲得感，終于來了！
由“亂”到“治”，
制度如何固本？
3月31日，是“攻堅戰(zhàn)”的第20天。
當晚10點32分，海安市委政法委副書記劉海建向嚴長江發(fā)去一條微信，帶來關鍵進展：“今日新增繳費68戶，物業(yè)費收繳率已達98%?！?/p>
“抓前端、治未病”，把解紛工作的重心向前端“推”，并不意味著法院要向后“退”。
面對惡意拒繳物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)公司在多次催繳無果后，向海安法院申請了支付令。法院立案后立即開啟“綠色通道”，精準識別并即刻對無正當理由拒繳的個案啟動程序。
“依法適用、前端過濾、快速處置是我們審查支付令的核心標準?！焙０卜ㄔ毫竿ネラL王林介紹，這套被稱為“快速清道夫”的機制，既避免了司法過度介入服務爭議，又以程序的剛性有效遏制了“欠費觀望”心態(tài)。
支付令一發(fā)出，效果立竿見影：3月30日至4月1日，法院發(fā)放56份支付令，直接催繳34戶物業(yè)費19.7萬元，帶動50余戶繳費30萬元。4月28日后，9件異議糾紛轉入訴訟。經判調結合，6月4日，繳費率達99.3%。
數字背后，是看得見摸得著的家園煥新：修繕30余處拼石路面，修繕面積達600平方米；翻新7組公示欄，增設20個消防登高標識牌，更新各類標識標牌近百處……
法院調解員王永蘭與街道工作人員
一同聆聽業(yè)主意見。
“物業(yè)真在改！我現在不僅按時繳費，還勸鄰居‘別置氣，有事找物業(yè)，能解決！’”業(yè)主何榮美的態(tài)度轉變尤為明顯。欣慰之余，她也期盼：“希望這股雷厲風行可不是‘三分鐘熱度’。”
這期盼，也落在海安市人大代表段武明的心上。
作為如意紫都小區(qū)的一名業(yè)主，段武明提出兩條建議：一是將如意紫都小區(qū)物業(yè)糾紛治理中形成的“黨委領導、專班聯動、多元共治、司法賦能”治理經驗提煉固化；二是持續(xù)強化專業(yè)調解員培訓與經費保障，確?！昂０材Ｊ健蓖茝V可持續(xù)、不走樣。
目前，這兩條建議，都在落實中。該治理模式正推廣至海安市華新一品等23個小區(qū)。
城管局局長許祥法坦言：“畢竟小區(qū)各有難題，治理機制還需再完善。但物業(yè)糾紛治理如今已納入海安市群眾身邊不正之風和腐敗問題集中整治工作，局面必將改觀?！睌祿@示，2025年前5個月，海安市物業(yè)投訴1067件，同比下降43.31%，有關訴訟案件僅75件。
6月初，嚴長江來到如意紫都回訪。依托小區(qū)三座大門，三條文化主線正加緊打造。它們的名字被賦予深意：“黨建引領線”“平安法治線”“和諧共建線”。
行走期間，嚴長江詢問業(yè)委會主任張志軍對物業(yè)公司是否滿意。張志軍并未多言，笑著遞上兩枚嶄新的門禁卡和鑰匙牌——功能更全、性能穩(wěn)定、攜帶方便。這小小的物件，無聲訴說著信任的重建、服務的提升，也映射著這座城市的治理新篇。
來源：人民法院報
記者：郭致杰