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在民法典頒布五周年之際，最高人民檢察院舉辦檢察開(kāi)放日活動(dòng)，并發(fā)布第四批貫徹實(shí)施民法典典型案例，南京市人民檢察院、江寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)檢察院辦理的“俞某與邵某甲、邵某乙房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛再審檢察建議案”入選典型案例。

弟弟聯(lián)合母親將智殘的哥哥房屋賣(mài)了

葛某珍與邵某財(cái)婚后生育長(zhǎng)子邵某甲、次子邵某乙。老大邵某甲系三級(jí)智力殘疾人，2005年12月分得安置房一套。2015年8月，老二邵某乙向俞某出具20萬(wàn)元借條。同年10月，母親葛某珍以老大的名義與俞某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將老大名下的安置房以40萬(wàn)價(jià)款出售給俞某。同日，俞某支付老二20萬(wàn)元，余款以其對(duì)老二所享債權(quán)抵銷(xiāo)，母親葛某珍、老二共同出具40萬(wàn)元收條，后俞某占有該房屋。2017年，葛某珍去世。

2018年1月，俞某訴至江寧法院，要求老大、老二兄弟倆協(xié)助辦理房屋過(guò)戶。其間，經(jīng)老二申請(qǐng)，法院判決確認(rèn)老大為無(wú)民事行為能力人，并指定老二為其監(jiān)護(hù)人。江寧法院審理認(rèn)為，老二與俞某之間是否系民間借貸關(guān)系，并不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，老二向俞某出具收條即可視為價(jià)款已交付，判令兄弟倆協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。

兄弟倆提出上訴。南京中院審理認(rèn)為，葛某珍作為法定監(jiān)護(hù)人代老大簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。老二代老大收取購(gòu)房款，應(yīng)視為俞某已支付對(duì)應(yīng)房款。兄弟倆沒(méi)有提供充分證據(jù)證明俞某存在惡意，也沒(méi)有證明其母親葛某珍的處置行為侵害被監(jiān)護(hù)人合法權(quán)益，判決駁回上訴，維持原判。兄弟倆申請(qǐng)?jiān)賹彛K省高院駁回再審申請(qǐng)。隨后，案涉房屋被強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)戶至俞某名下。

檢察機(jī)關(guān)發(fā)出再審檢察建議，法院采納

老大、老二不服，向南京市人民檢察院申請(qǐng)監(jiān)督。南京檢察院依法受理后，查明以下情形：房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂前，老二邵某乙已拖欠俞某借款20萬(wàn)元。案涉房屋成交價(jià)40萬(wàn)元明顯低于當(dāng)年市場(chǎng)價(jià)，而同類(lèi)房屋同期成交價(jià)約為65萬(wàn)元。俞某明知老大智力殘疾，以對(duì)老二的債權(quán)抵償購(gòu)房款，并將剩余價(jià)款支付給老二。老二和母親葛某珍沒(méi)有將售房款用于老大，導(dǎo)致老大未獲分文。案涉房屋是老大的唯一住房，其合法權(quán)益受到侵害。

2022年6月，南京檢察院向南京中院提出再審檢察建議，并認(rèn)為根據(jù)民法典的規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。老大名下唯一住房被母親出售，合法權(quán)益受到侵害，且該房屋買(mǎi)賣(mài)并非為了老大的利益，俞某也不是善意買(mǎi)受人，案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。最終，南京中院采納了再審檢察建議，依法啟動(dòng)再審程序。2024年4月，南京中院再審認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，判決撤銷(xiāo)原判決，駁回俞某的訴訟請(qǐng)求。

因原審判決生效后，俞某以此房屋為抵押辦理了150萬(wàn)元銀行貸款。為滌除抵押權(quán)，檢察機(jī)關(guān)支持老大提起返還原物及損害賠償之訴，并幫助其申請(qǐng)法律援助。針對(duì)老大無(wú)固定居所，檢察機(jī)關(guān)為其申請(qǐng)國(guó)家司法救助金2萬(wàn)元。2024年8月，在法院主持下，老大、老二、俞某以及房屋抵押權(quán)人達(dá)成調(diào)解協(xié)議：老二返還俞某21.5萬(wàn)元，俞某協(xié)助辦理解除抵押手續(xù)，將房屋過(guò)戶至老大名下。

為防再受侵害變更了監(jiān)護(hù)人

檢察機(jī)關(guān)認(rèn)為，雖然房屋返還給老大，若老二繼續(xù)單獨(dú)擔(dān)任監(jiān)護(hù)人，可能再次侵害老大的權(quán)益。經(jīng)充分溝通，老大所在地居民委員會(huì)同意與老二共同擔(dān)任監(jiān)護(hù)人，約定老二負(fù)責(zé)日常監(jiān)護(hù)，居民委員會(huì)對(duì)老大的財(cái)產(chǎn)使用、處置進(jìn)行監(jiān)督。后經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，法院指定老二、某居民委員會(huì)為老大的共同監(jiān)護(hù)人。

揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾?任國(guó)勇

校對(duì) 王麗麗