房屋出售他人后又私自辦理抵押貸款，抵押是否有效？
來源： 紫牛新聞
2025-05-26 14:30:00
從別人那里買的二手房卻又被賣家抵押給了銀行，那么銀行能否享有這套房屋的抵押權(quán)呢？近日，南通市通州區(qū)人民法院審理了這樣一起糾紛，法院最終判決銀行不能享有該房屋的抵押權(quán)。
2018年7月，被告李某與王某達(dá)成買賣協(xié)議，將其購買的通州一小區(qū)的一套房屋轉(zhuǎn)售與王某。同年12月，王某付清全部房款并入住該房屋。2019年1月，李某在領(lǐng)取房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后,將原件交由王某保管，雙方暫未辦理過戶手續(xù)。后李某通過掛失方式重新補(bǔ)辦了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，并以補(bǔ)辦的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證向南通某銀行辦理抵押貸款180余萬元。貸款到期后，李某未能清償貸款，南通某銀行遂向法院起訴，請(qǐng)求判令李某清償剩余貸款及確認(rèn)其對(duì)該房屋享有抵押權(quán)。
審理中，王某申請(qǐng)作為第三人參加訴訟，提出案涉抵押房屋其已購買并實(shí)際占有、使用，李某沒有處分權(quán)。銀行在辦理抵押時(shí)未對(duì)房屋上門調(diào)查，未盡到審慎的注意義務(wù)，不能善意取得抵押權(quán)。
通州法院經(jīng)審理認(rèn)為，王某已于2018年付清全部房款并使用該房屋，已經(jīng)享有實(shí)際的占有、使用、收益等權(quán)益，李某領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后亦交由王某保管，李某只是形式上的產(chǎn)權(quán)人，房屋登記狀態(tài)與實(shí)際狀態(tài)不符，李某再次將案涉房屋抵押屬于無權(quán)處分行為。銀行作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，在接受抵押時(shí)未至案涉房屋處查勘，違反了《中華人民共和國商業(yè)銀行法》《個(gè)人貸款管理暫行辦法》中有關(guān)商業(yè)銀行對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)調(diào)查的規(guī)定，未盡到審慎的注意義務(wù)，其行為不符合善意取得的要件，不能取得案涉房屋的抵押權(quán)。故判決駁回了其請(qǐng)求確認(rèn)享有抵押權(quán)的訴訟請(qǐng)求。
【法官說法】專業(yè)金融機(jī)構(gòu)接受抵押時(shí)，應(yīng)對(duì)抵押物的權(quán)利情況進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查
銀行作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)和職業(yè)貸款主體，在設(shè)立抵押時(shí)，相對(duì)普通民事主體而言需承擔(dān)更高標(biāo)準(zhǔn)的審慎注意義務(wù)，不能僅憑對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的信賴就認(rèn)定其為善意。根據(jù)我國《商業(yè)銀行法》及《個(gè)人貸款管理暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，銀行除需對(duì)登記薄等文件資料進(jìn)行形式真實(shí)性的審查外，還負(fù)有通過實(shí)地查勘等方式對(duì)抵押物進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查義務(wù)，否則，不能認(rèn)定為善意第三人，不能取得抵押權(quán)。
法官提醒，公民在進(jìn)行信貸申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)遵守誠信原則，如實(shí)告知擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利狀況。另一方面，在進(jìn)行房屋買賣等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易時(shí)，交易雙方應(yīng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，避免因登記狀態(tài)與實(shí)際狀態(tài)不一致時(shí)，原權(quán)利人利用仍為登記簿中權(quán)利人的身份，繼續(xù)行使相關(guān)物權(quán)權(quán)利，導(dǎo)致自身權(quán)益受損。
通訊員 俞振權(quán)
校對(duì) 石偉