上海第七批集中供地收金111億元：普陀宅地單價記錄兩個月內(nèi)再度刷新，兩家民企首次入滬
來源： 澎湃新聞
2025-09-05 14:01:00
9月4日，上海市2025年第七批次商品住宅用地出讓交易活動收官，共出讓5幅土地，土地總面積約13.99萬平方米，規(guī)劃建筑總面積約23.71萬平方米，成交總價約111.16億元。
上海市規(guī)劃和自然資源局表示，將強(qiáng)化“規(guī)儲供用”一體化管理，持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)住宅用地供應(yīng)，繼續(xù)實施“雙高雙競”交易規(guī)則，優(yōu)化營商環(huán)境，切實穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)市場活力、促進(jìn)品質(zhì)提升，土地市場持續(xù)平穩(wěn)向好。
中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜表示，上海正加快優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，尤其側(cè)重重點(diǎn)發(fā)展板塊；預(yù)計土拍熱度將逐步傳導(dǎo)至區(qū)域新房價格，上海房地產(chǎn)市場將有望持續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢。
澎湃新聞統(tǒng)計，本批次共有15位競買人18家企業(yè)參與交易活動（部分參與多幅競買），除了深耕上海的招商蛇口（001979.SZ）、中國海外發(fā)展（00688.HK）、利發(fā)展（600048.SH）、華潤置地（01109.HK）等央國企，還有三家民企和一家外資開發(fā)商。
其中，楊浦東外灘地塊9位競買人經(jīng)過75輪競價，成交溢價率28.09%，刷新所在的大橋東板塊單價紀(jì)錄；普陀真如地塊3位競買人經(jīng)過68輪競價，成交溢價率12.79%，成為普陀區(qū)單價地王；閔行顓橋地塊3位競買人經(jīng)過8輪競價，成交溢價率11.19%。
民企逆勢斬獲兩宗地塊，機(jī)構(gòu)：入滬好時機(jī)正在到來
好地研究院院長方曉泉分析表示，上海的非核心區(qū)成為外來企業(yè)入滬通道，第六批次和第七批次土拍中，外來企業(yè)的身影多了起來。除了上一批次拿下全國地王的上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司，本批次又有兩家民營企業(yè)首入上海。
以閔行區(qū)MHC10402單元24A-06A地塊為例，該地塊吸引浙江精工鋼結(jié)構(gòu)集團(tuán)有限公司、閔行區(qū)國企上海泰文房地產(chǎn)有限公司、象嶼地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、上海天安盛世房地產(chǎn)有限公司。
最終，浙江精工鋼結(jié)構(gòu)集團(tuán)有限公司經(jīng)過8輪競價，擊敗另外三家房企，以5.46億元的總價競得該地塊，溢價率11.19%，成交樓面單價36649元/平方米。出讓文件顯示，該地塊規(guī)劃為普通商品房用地，土地面積9319.6平方米，容積率1.6。
土拍網(wǎng)的消息顯示，地塊所在的顓橋板塊宅地供應(yīng)不多，最近一次出讓是今年6月，保利發(fā)展以31.4026億元的總價競得的閔行區(qū)MHC10601單元01-22A-10地塊，溢價率12.95%，成交樓板價38775元/平方米。
另一家新進(jìn)上海的企業(yè)為宇誠集團(tuán)股份有限公司。其以2.70億元的底價競得青浦區(qū)QPC1-0009單元75-04地塊，成交樓面單價15505.46元/平方米。出讓文件顯示，該地塊規(guī)劃為普通商品房和商業(yè)用地，用地面積9691平方米，容積率1.8。
這是今年成交的最低總價宅地。該地塊距離地鐵約400米，周邊配套包括青浦寶龍廣場、中山醫(yī)院青浦分院等。
張文靜表示，此次土地競拍出現(xiàn)了包括宇誠集團(tuán)、浙江精工兩家首次涉足上海房地產(chǎn)市場且成功摘地的民企，體現(xiàn)出非傳統(tǒng)型民企開發(fā)商對于上海房地產(chǎn)市場的關(guān)注與認(rèn)可。
方曉泉認(rèn)為，外來企業(yè)進(jìn)入上海拿地的好時機(jī)正在到來，尤其是在競爭程度相對較低的非核心區(qū)，預(yù)計今年內(nèi)還會有新面孔出現(xiàn)在上海土地市場。
方曉泉進(jìn)一步解釋，首先是，非核心區(qū)的小地塊總價較低，拿地門檻降低，不少地塊總價在10億元甚至5億元以內(nèi)；其次，非核心區(qū)底價拿地概率大，即使有競爭，溢價率也不高，拿地確定性高；同時，非核心區(qū)的樓面價進(jìn)一步降低，即使去化周期長，項目仍有利潤。
溢價28.09%！楊浦濱江宅地單價再破9萬元/平米
楊浦區(qū)N090601單元I4-01地塊是本批次熱度最高的一宗地塊，吸引9位競買人參與競拍，經(jīng)過75輪競價，江蘇潤皋置業(yè)集團(tuán)有限公司+中鐵置業(yè)集團(tuán)上海有限公司組成的聯(lián)合體以27.36億元的總價競得，溢價率28.09%，成交樓板價92225元/平方米，刷新大橋東板塊紀(jì)錄。
此次競拍房企除了深耕上海的央國企保利發(fā)展、上海建工房產(chǎn)有限公司、招商蛇口、華潤置地、中國海外發(fā)展、上海城建（集團(tuán)）有限公司、廈門國貿(mào)房地產(chǎn)有限公司、越秀地產(chǎn)（00123.HK），還包括北京國企北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司和來自于新加坡的外資企業(yè)星獅地產(chǎn)。
好地網(wǎng)表示，自去年土拍限價放開后，楊浦區(qū)地價不斷刷新。去年下半年上海市放開住宅限價以來，楊浦是樓市熱度最高的區(qū)域之一，誕生多個熱銷樓盤，云邸玖章、海玥外灘序BUND98等項目開盤認(rèn)購率均超出200%。I4-01地塊地價繼續(xù)沖高，達(dá)92225元/平方米，比去年11月成交的相鄰地塊81960元/平方米的地價，漲了10265元/平方米，漲幅高達(dá)12.5%。而楊浦目前單價最高的宅地為位于東外灘板塊的楊浦區(qū)C090101單元01C5-02地塊，6月19日，保利發(fā)展（600048.SH）旗下的上海保利城市發(fā)展有限公司以35億元的總價競得，溢價率30.79%，成交樓板價95530元/平方米。
制圖：澎湃新聞記者 龐靜濤
該項目位于楊浦濱江南段區(qū)域，被稱為楊浦濱江九宮格，東至規(guī)劃三星路、南至杭州路、西至規(guī)劃松潘路、北至規(guī)劃潤玉路，出讓面積16482.71平方米，規(guī)劃為普通商品房用地，容積率1.8，起始價21.36億元，起始樓板價72001元/平方米。
好地研究院院長方曉泉同時表示，這塊地體量不大，建筑面積大概3萬平方米，起價21.4億元，總價可控；位置非常好，緊挨著內(nèi)環(huán)和楊浦大橋，周邊匯集了美團(tuán)、嗶哩嗶哩等高端產(chǎn)業(yè)，還有復(fù)興島量子城市的規(guī)劃充滿發(fā)展?jié)摿Α?/p>
保利海玥外灘序Bund98項目與該地塊一路之隔，項目所在的楊浦區(qū)N090601單元I5-01地塊是保利發(fā)展與上海建工聯(lián)合體于去年11月，以28.71億元的總價競得，溢價率17.09%，成交樓板價為81960元/平方米。
保利海玥外灘序BUND98，于5月21日首次認(rèn)購結(jié)束，223套房源累計認(rèn)購552組，認(rèn)購率248%，觸發(fā)5年限售，此次推出的為223套100-143平方米的房源，均價12.64萬元/平方米。截至目前，該項目合計推出315套房源，已售311套。
澎湃新聞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至目前，該板塊另外三宗成交地塊均為遴選方式確定開發(fā)主體，其中，2023年7月，中建壹品投資發(fā)展有限公司以38.62億元的總價獲取定海社區(qū)I14-01地塊（大橋街道90街坊）、I15-03、I15-02地塊（大橋街道89街坊）。I14-01地塊為普通商品房用地，I15-03地塊土地用途為辦公樓。I14-01地塊所建項目為中建壹品浦江之星，該項目于去年5月推出428套房源，均價為10.99萬/平方米，認(rèn)購率超過120%；開盤當(dāng)日去化約90%，銷售金額為49億元。
2024年12月，定海社區(qū)I15-01地塊（大橋街道89街坊）歷史風(fēng)貌保護(hù)項目也是通過遴選方式確定實施主體為中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司。I15-01地塊的底價為14.2641億元，建設(shè)用地面積13584.83平方米，規(guī)劃用途為二類住宅組團(tuán)用地，容積率1.4，地上計容建筑面積19018.76平方米，樓板價為75000元/平方米。
今年6月，楊浦區(qū)定海社區(qū)I9-01地塊實施主體為中建壹品投資發(fā)展有限公司。該地塊建設(shè)用地面積21210.66平方米，規(guī)劃用途為二類住宅組團(tuán)用地，容積率1.4，地上計容建筑面積29694.92平方米，底價為22.5682億元，對應(yīng)樓板價為76000元/平方米。
8月29日，楊浦區(qū)發(fā)布定海社區(qū)I10-01地塊（大橋街道90街坊）歷史風(fēng)貌保護(hù)項目實施主體候選人遴選公告，該地塊建設(shè)用地面積28622.26平方米，規(guī)劃用途為二類住宅組團(tuán)用地，容積率1.3，地上計容建筑面積37208.93平方米，底價為28.465億元，對應(yīng)樓面價76500元/平方米。
普陀真如新地王誕生
不足兩個月時間，普陀區(qū)宅地單價紀(jì)錄刷新。
普陀區(qū)W060401單元A03B-04、A03B-05地塊吸引三位競買人參與競拍，經(jīng)過68輪競價，上海城建（集團(tuán)）有限公司旗下的上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司和上海瑞騰國際置業(yè)有限公司，擊敗中國海外發(fā)展、招商蛇口兩個深耕上海的央企，以52.4億元的總價競得該地塊，未觸及中止價，溢價率12.79%，成交樓板價為79327元/平方米。
該地塊組合規(guī)劃為普通商品房用地，起始價總價為46.46億元，起始樓面價70332元/平方米。其中，A03B-04地塊出讓面積13314.44平方米，容積率2.5，起始總價23.41億元；A03B-05地塊出讓面積13108.97平方米，容積率為2.5，起始總價為23.05億元。
克而瑞表示，該地塊的樓板價超過了2025年7月24日成交的普陀區(qū)W060401 單元 A03D-01、A03D-03 地塊，晉升為普陀區(qū)新的單價地王。
普陀區(qū)W060401單元 A03D-01、A03D-03 地塊為中國海外發(fā)展以65.25億元的總價競得，溢價率14.17%，綜合樓板價為58823元/平方米，住宅部分樓板價為72381元/平方米。
制圖：澎湃新聞記者 龐靜濤
出讓地塊周邊建成10年內(nèi)的次新房均價在10萬元/平方米左右。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，與出讓地塊相鄰的品尊國際今年的成交價格在9.13萬元至9.67萬元/平方米不等；高尚領(lǐng)域今年5月的成交價約10.56萬元/平方米；中海臻如府的成交價格則為10.11萬元/平方米。
方曉泉表示，普陀真如板塊，多年斷供，房價可以賣到多少還未得到市場的驗證，因此房企出價相對理性。好地研究院測算，上海城建只需賣到周邊二手房價11萬元便有4.5%的利潤，若產(chǎn)品能夠做好，售價略漲，預(yù)期利潤更充足。
出讓文件顯示，該地塊位于普陀區(qū)真如城市副中心范圍內(nèi)，真如城市副中心規(guī)劃范圍東至嵐皋路、西至中環(huán)線、南至武寧路及內(nèi)環(huán)、北至富平路及滬寧城際鐵路，區(qū)位優(yōu)勢顯著。
